Строительство на земельном участке принадлежащем на праве аренды


Строительство на арендованном земельном участке в интересах третьего лица: По договору аренды далее - Договор аренды , заключенному в апреле г. Москвой далее также - Арендодатель и юридическим лицом далее - Арендатор , последнему был предоставлен земельный участок далее также - Земельный участок для строительства и эксплуатации многофункционального торгового центра на срок 49 лет.

Можно ли построить склад на арендованной земле?

Другое юридическое лицо далее - Общество планирует строительство фирменного магазина на части этого участка. Каковы особенности оформления отношений между Арендодателем, Арендатором и Обществом? Субаренда части Земельного участка Права Общества на здание магазина. Приобретая право субаренды Земельного участка, Общество будет вправе осуществлять на нем строительство здания магазина, выступать в качестве застройщика, следовательно, вправе осуществлять подготовку проектной документации для строительства и эксплуатации здания п.

По окончании строительства Общество приобретет право собственности на здание п. Зависимый характер договора субаренды. Договор субаренды носит зависимый от договора аренды характер, который проявляется в следующем: Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды".

Иное Договором аренды не предусмотрено. Следовательно, в случае прекращения Договора аренды Обществу потребуется заключение нового договора аренды с собственником. Порядок передачи земельного участка в субаренду. Согласно общим нормам п. В соответствии с Договором аренды Земельный участок может быть передан в субаренду только при наличии письменного согласия Арендодателя. На данный момент действующим земельным законодательством устанавливаются иные правила распоряжения арендатором своими правами на земельный участок, а именно: В то же время согласно разъяснениям ВАС РФ в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением п.

N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Земельный кодекс РФ вступил в силу со дня его официального опубликования - 29 октября г. В рассматриваемом случае Договор аренды вступил в силу в день государственной регистрации - до вступления в силу ЗК РФ. В связи с этим для передачи части Земельного участка в субаренду необходимо руководствоваться действующими на дату заключения Договора аренды нормами п.

Идентификация Земельного участка для передачи в субаренду.

Аренда земельных участков

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Законодательно четко не определено, каким образом должна быть идентифицирована часть прошедшего кадастровый учет земельного участка при передаче ее в аренду субаренду.

Иными словами, из норм законодательства прямо не следует, требуется ли для заключения договора аренды субаренды раздел земельного участка и постановка на кадастровый учет части земельного участка, передаваемой в аренду субаренду , или достаточно графического обозначения границ земельного участка на карте их словесного описания.

Разъясняя вопрос о необходимости раздела земельного участка в целях заключения договора аренды субаренды , ВАС РФ указал, что положения ст. В пункте 9 Постановления от 17 ноября г.

Частные жилые дома

Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

При разрешении споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров субаренды, подлежат применению правовые позиции, изложенные в абзацах втором - пятом настоящего пункта". Права Общества на часть земельного участка. При возможности раздела земельного участка арендное обязательство будет считаться делимым, следовательно, может быть совершена уступка части прав по Договору аренды. При использовании такой схемы оформления отношений произойдет перемена лиц в обязательстве по договору аренды, Общество займет место Арендатора в отношениях с Арендодателем, будет являться законным владельцем и пользователем части Земельного участка, предназначенного для строительства магазина ст.

Права Общества на здание магазина.

Построенное на арендованной земле здание следует судьбе

Наличие прав на земельный участок позволит Обществу выступать в качестве застройщика п. Независимость от действий Арендатора. При заключении договора уступки на часть Земельного участка Общество становится арендатором части Земельного участка, соответственно, судьба Договора аренды не будет зависеть от действий Арендатора п.

Порядок уступки прав на часть земельного участка. В рассматриваемой ситуации к порядку уступки прав на часть Земельного участка применимы выводы, изложенные ранее относительно заключения договора субаренды. Необходимость раздела Земельного участка.

Удивительно, но факт! Зависимый характер договора субаренды.

Заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Договор в отношении такого земельного участка признается незаключенным. Таким образом, для передачи прав по Договору аренды и заключения самостоятельного по сути договора с Арендодателем на часть Земельного участка потребуется раздел Земельного участка и оформление части этого участка как самостоятельного объекта, что влечет за собой необходимость получения согласия Арендодателя, проведение кадастрового учета и т.

В соответствии со ст.

Удивительно, но факт! Поиск подходящего участка Построить склад можно не везде.

Кроме того, в силу положения Градостроительного кодекса РФ застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику ст. Соответственно, законодательно не ограничено право застройщика привлекать иное лицо агента для строительства.

Судебная практика свидетельствует об использовании таких схем отношений Постановления ФАС Центрального округа от 21 ноября г. В рассматриваемой ситуации застройщиком и принципалом в соответствии с агентским договором будет выступать Арендатор, а Общество будет являться агентом ст.

Дом с участком неразделимы

Следовательно, строительство магазина должно обеспечиваться за счет принципала п. Поскольку в качестве застройщика будет выступать Арендатор, он же будет обязан получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию и как лицо, осуществившее строительство согласно оформленным документам, должен приобрести право собственности на здание по окончании строительства п.

Если в итоге необходимо оформление права собственности на построенное здание, то для последующей передачи магазина во владение и пользование Обществу потребуется заключение дополнительных договоров в частности, договора аренды, купли-продажи здания , в том числе на этапе строительства магазина.

Изменение разрешенного использования Земельного участка. При реализации любой из указанных схем необходимо учитывать, что они могут быть использованы, только если строительство нового магазина не приведет к изменению целевого использования Земельного участка, как оно предусмотрено Договором аренды. Порядок использования земель населенных пунктов поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий п. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные п.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Удивительно, но факт! Процедура продиктована тем, что.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования п. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов п.

Таким образом, по общему правилу правообладатели земельных участков вправе использовать их в соответствии с любым видом разрешенного использования, а также изменять вид разрешенного использования с учетом требований градостроительных и технических регламентов. Вместе с тем законодательством установлены специальные правила изменения разрешенного использования земельного участка при заключении договоров аренды с публичным собственником. Правовое регулирование изменения условий таких договоров определяется с учетом порядка получения земельного участка в аренду.

Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, регламентирована п. Согласно указанной норме внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в п. Указанное правило также распространяется на договоры, заключенные до вступления в силу указанных норм Определение ВС РФ от 26 января г. Введение данных правил обусловлено тем, что в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка решается, например, вопрос о начальной цене предмета аукциона по продаже земельного участка п.

Удивительно, но факт! Однако Арендатор, являясь владельцем Земельного участка, будет выступать в качестве застройщика и по окончании строительства приобретет право собственности на здание.

Иными словами, указанные правила введены во избежание нарушения прав и интересов неопределенного круга лиц, создания преимущества отдельным лицам при проведении торгов, а также ограничения конкуренции между субъектами предпринимательской деятельности в соответствующей сфере.

Законодательно прямо не решен вопрос о возможности изменения разрешенного использования земельного участка, предоставленного без проведения аукциона.

Таким образом, во избежание нарушения конкуренции не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по сравнению с тем, как оно было определено на дату заключения договора аренды, в целях обхода процедуры предоставления земельного участка для тех или иных целей.

Удивительно, но факт! Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды.

В связи с этим до выбора схем построения отношений для строительства магазина целесообразно убедиться, что новое строительство не приведет к изменению целевого разрешенного использования Земельного участка, определенного в Договоре аренды, в случае сомнений - согласовать позицию с Департаментом имущества г.

По результатам проведенного анализа можно прийти к следующим выводам: Схема оформления отношений путем заключения договора субаренды предполагает, что, приобретая право субаренды, Общество будет вправе выступать в качестве застройщика и по окончании строительства приобретет право собственности на здание магазина.

В то же время субаренда имеет зависимый характер по отношению к договору аренды: Кроме того, необходимо принимать во внимание, что: При оформлении отношений путем заключения договора уступки прав аренды на часть Земельного участка вследствие перемены лиц в обязательстве по Договору аренды Общество приобретет право аренды части Земельного участка, необходимой для строительства магазина, и будет являться арендатором в отношениях с Арендодателем.

Судьба договора аренды между г. Москвой и Обществом не будет зависеть от действий Арендатора. При реализации схемы оформления отношений путем уступки необходимо учитывать, что: При заключении агентского договора Общество фактически будет иметь возможность осуществлять организацию строительства магазина.

Однако Арендатор, являясь владельцем Земельного участка, будет выступать в качестве застройщика и по окончании строительства приобретет право собственности на здание. Строительство магазина будет обеспечиваться за счет Арендатора. Если в итоге необходимо оформление права собственности на построенное здание, то для последующей передачи магазина во владение и пользование Обществу потребуется заключение дополнительных договоров в частности, договора аренды, купли-продажи здания.

Во избежание нарушения конкуренции не допускается изменение разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по сравнению с тем, как оно было определено на дату заключения договора аренды, в целях обхода процедуры предоставления земельного участка.

При выборе схем построения отношений для строительства магазина целесообразно убедиться, что новое строительство не приведет к изменению целевого разрешенного использования Земельного участка. Леженниковой за содействие в подготовке материала. Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:



Читайте также:

  • Московский кредитный банк часы работы
  • Вступление в наследство налог в рк
  • Погашение записи об ипотеки в регистрации
  • Вступление в наследство приватизированной квартиры